《资产评估》串讲讲义
一、考试题型及答题技巧分析
（一）单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
[例1] 以下原则中属于资产评估的经济原则的是（ ）。（2004年）
A.贡献原则 B.科学性原则 C.专业性原则 D.客观性原则
[答案] A
[分析]本题的考核点是资产评估的经济原则。资产评估原则包括两个层次即工作原则和经济原则。其中，经济原则包括贡献原则、替代原则和预期原则，故上述答案为A（贡献原则），其余3个为工作原则。
[答题技巧] 单项选择题大部分是知识题型，只要把各章的知识点背5遍，一般都可以做对。单选题有四个选项，只有一个答案是正确的，选对的可能性较大，本类型题得分率较高；如果考生对四个选项都没有把握，必须选择一个把握性最大的，决不能放弃不选。
值得注意的是，单选题30题中一般有10题左右是要通过简单计算才能选择答案的，考生应注意控制时间，每分题平均可用时间为1.5分钟（考试时间150分钟/总分数100分）。如果实在做不出，应果断猜一个，等答完全部试卷后再回来重做，这样可保持一个良好的心态，同时保证后面会做的题都能做到试卷上去。下面分析计算题型的单选题：
[例2] 评估某类通用设备30台，账面历史成本之和为600万元。经抽样选择其中5台评估其重置成本之和为75万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为100万元，该类通用设备重置成本为（ ）。
A．450万元 B．400万元 C．500万元 D．480万元
[答案] A
[分析]本题考核的是第二章成本法评估中重置成本的估算。重置成本的估算方法有四种：重置核算法、物价指数法、功能价值法、规模效益指数法和统计分析法。本题考的就是统计分析法，而且和教材28页的例题几乎一样。可见自学考试并不难，只要下工夫把书中的知识点掌握熟练，考试是一定能过的。本题计算如下：
调整系数K=重置成本之和/历史成本之和=75/100=0.75
通用设备重置成本=账面历史成本之和*调整系数K=600*0.75=450万元。
我在本串讲的第二部分“考试重要出题点分析”的辅导中，将指出各章重要的知识点，考生只要熟练掌握这些重点，考试通过率是非常高的。
（二）多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中有二个至四个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
[例1]造成设备经济性贬值的主要原因有（ ）。（2004年试题）
A.该设备技术落后
B.该项资产被过度使用
C.该项资产所生产的产品供过于求
D.生产该设备的劳动生产率提高
E.该设备所生产的产品存在污染问题，产量受国家环保政策限制
[答案] C E。
[分析]本题的考核点是设备经济性贬值。成本法评估设备时，有实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。实体性贬值是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值，因此选项B资产被过度使用属于实体性贬值； 功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值，选项A设备技术落后和选项D生产该设备的劳动生产率提高属于功能性贬值；经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值，选项C产品供过于求和选项E产品存在污染问题，产量受国家环保政策限制属于经济性贬值。故正确答案为C E。
[答题技巧] 多选题没有计算，因此，做题速度较快。但多选题五个选项中至少有两个选项是正确的，故猜对的可能性很小。考试经验表明，如果对教材不熟悉，这部分题得分非常低；如果对教材熟悉，得分将很高，而且做题的速度也非常快。
（三）简答题（本大题共3小题，共20分）
[例1]资产评估方法的选择主要应考虑哪些因素，并说明理由。（2004年试题，8分）
[答]
（1）资产评估方法须的选择应与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法之间的关系可参见下表内容：
资产评估价值类型 说明“评什么” 是评估价值质的规定 具有排他性 对评估方法具有约束性
资产评估方法 说明“如何评” 是评估价值量的确定 具有多样性和代替性 服务于评估价值类型
（注：价值类型包括公开市场价值、投资价值、重置价值和清算价格。以设备评估为例。）
（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。
评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求不同的方法与之相适应。例如，一台市场交易很活跃的旧设备可采用市场类比法进行评估，而旧的专用设备的评估，通常只能采用成本法。
（3）评估方法的选择还要受到可收集数据和信息资料的制约。
（4）评估方法的选择还要考虑不同的评估途径。
由于方法具有多样性和替代性，当存在几种方法供选择时，还要考虑：①资产评估工作的效率，选择简便易行的方法。②根据资产评估人员的特长进行选择。
（5）一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。一般地，我们不能把用各种方法得到出的评估结果进行简单平均或加权平均，而应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。
[分析]本题的考核点是资产评估方法的选择。对于知识点的掌握，教材提出了四个层次的要求：识记、领会、简单应用和综合应用。从最近三年考了9道简答题的统计看，其中4道题来源于“综合应用”，3道题来源于“简单应用”，2道题来源于“领会”，考生应着重掌握综合应用和简单应用。
[答题技巧] 在理解的基础上背诵，只要把要点写上，就基本得分了。
资产评估试卷（一）
一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1．资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（ ）。
A．前者必须高于后者 B．前者必须低于后者
C．前者必须等于后者 D．前者可以高于、低于或等于后者
2．下列不属于资产评估工作原则的是（ ）
A．独立性 B．客观性 C．替代性 D．科学性
3．资产评估价值反映的是某特定时点的价值，也就是说资产评估价值具有（ ）。
A．现实性 B．时效性 C．预测性 D．目的性
4.按照一般要求,运用市场法通常应选择( )个以上参照物。
A.2 B.3 C.5 D.10
5.某被评估设备的参照资产1年前的成交价格为90万元,该资产1年间价格上升了10%,已知被评估设备的年生产能力为100吨,参照资产的年生产能力为150吨,则被评估资产的价值最接近于( )万元。
A.148.5 B.66 C.59. 7 D.53. 33
6.同一资产的重置成本与其现行市价及其收益现值具有( )关系。
A.独立 B.并列 C.相同 D.替代
7．对机器设备进行鉴定的主要目的是确定评估对象的（ ）。
A．重置成本 B．存在状态 C．成新率 D．经济性贬值
8．在机器设备评估中，重置成本法一般不适用于（ ）的评估。
A．续用设备 B．非续用设备 C．非标准设备 D．专用设备
9.进口设备的外贸手续费的计费基数是( )人民币。
A.FOB+关税 B.CIF+关税 C.CIF D.CIF+增值税
10.某砖混结构单层住宅宅基地200平方米,建筑面积120平方米,月租金3000元,土地还原利率8%,取得租金收入的年总成本为8000元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1200元,建筑物的年纯收益为 ( )。
A.8600元 B.8800元 C.9000 D.12000元
11.对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( )处理。
A.功能性贬值 B.建筑物增值 C.经济性贬值 D.经济性溢价
12.当建筑物的用途和使用强度与土地的最佳使用严重冲突时,应为( )。
A.减少土地价值 B.增加土地价值
C.减少建筑物价值 D.增加建筑物价值
13.我国城镇土地市场实质上是( )的让渡市场。
A.土地所有权 B.土地使用权
C.土地收益权 D.土地租赁权
14.国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定,其中居住用的最
高年限为( )。
A.70年 B.50年 C.40年 D.80年
15.假定被估房产剩余使用年限为永续,在剩余年限中,前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元,2万元和1万元,从第四年到永续,该地产纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%,该地产的评估值最接近于( )万元。
A.28 B.32 C.25 D.30
16.下列各项中,属于不可确指无形资产的是( )。
A.专利权 B.商誉 C.商标权 D.计算机软件
17.无形损耗对无形资产的（ ）产生影响。
A.价值 B.使用价值 C.价值和使用价值 D.成本损耗
18.A企业最新采用浮法玻璃生产技术生产玻璃,该企业的固定资产和流动资产总额为1200万元,行业平均资金利润率为15%,根据搜集的资料分析得知,资产规模与A企业相当的B企业使用该生产技术生产产品的经营利润约为350万元。该企业的所得税税率为33%。(假设A、B两企业只有这种无形资产存在)则该无形资产的收益额为( )万元。
A.180 B.350 C.170 D.113.9
19.非上市交易的债券和股票一般可采用( )进行评估。
A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.清算价格法
20.某企业拥有非上市普通股面值30万元,从其持股期间来看,每年股利分派相当于面值的10%。据调查了解,股票发行单位每年以净利润的70%发放股利,30%用于扩大再生产,预计今后的股本利润率将保持在15%。折现率为12%,则该批股票的价格为( )元。
A.30 B.35 C.40 D.42
21.A评估公司对某企业的长期债权投资进行评估,长期债权投资账面余额为115万元(购买债券11500张,面值为100元/张),年利率12%,期限为5年,已上市交易。在评估前,该债券未计提减值准备。根据市场调查,评估基准日的开盘价为155元/张,收盘价为165 元/张。则该长期债权的评估价值为( )元。
A.1782500 B.1150000 C.1840000 D.1897500
22.一般来说,企业应收账款经评估后,账面上的“坏账准备”科目余额应按( )计算。
A.原账面记录数字 B.评估确认坏账数字
C.评估预计坏账数字 D.零值
23.A企业的乙材料是分两批从外地购进的,材料明细账记载如下：2004年8月10日,数量1200公斤,单价65元；2004年12月3日,数量600公斤,单价70元。2005年2月20日对该材料进行评估。经核查,第一批材料尚存200公斤,第二批材料尚存100公斤,该材料在评估基准日的市场价格为68元。则乙材料的评估值为( )元。
A.20160 B.20000 C.19360 D.20400
24.采用成本法对在用低值易耗品评估时,成新率的确定应根据( )。
A.已使用月数 B.已摊销数额 C.实际损耗程度 D.尚未摊销数额
25.企业整体评估主要采用的方法是( )
A.成本法 B.收益法 C.清算价格法 D.割差法
26.当社会平均收益率为11%,企业的收益率为12%,国库券利率为5%,企业债券利率为8%,被评估企业所在行业的风险系数为0.8,被评估企业的风险报酬率最接近于( )。
A.5.6% B.1.6% C.4% D.4.8%
27.企业整体评估时,持续经营假设前提下的各个单项资产的评估,应按( )评估其价值。
A.预期收益原则 B.替代原则 C.最佳利用原则 D.贡献原则
28.最早规定资产评估机构要向委托单位提出资产评估报告书的行政法规是（ ）。
A.国务院91号令 B.财政部财评字[1999]91号文件
C.国资产[1993]55号文件 D.国资办[1996]23号文件
29.资产评估报告基本制度是规定资产评估机构完成国有资产评估工作后由相关国有资产管理部门或代表单位对评估报告进行( )的制度。
A.审核验证 B.核准备案 C.结果确认 D.立项审批
30.资产评估说明中的“进行资产评估有关事项的说明”是由( )提供的。
A.委托方 B.受托方提供的
C.资产占有方 D.委托方与资产占有方
二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中有二个至四个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1．适用于资产评估的假设有（ ）。
A．清算假设 B．资产收益率波动假设 C．继续使用假设
D．公开市场假设 E.货币计量假设
2.下列有关重置成本的说法中,正确的是( )。
A.资产的重置成本不应包括开发者的收益
B.价格指数法确定的是复原重置成本
C.重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上
D.功能价值类比法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系,生产能力越大,成本越高,而且是成正比例变化
E.资产的重置成本只包括资产购置费和运杂费
3.进口机器设备的从属费用包括( )。
A.关税 B.FOB C.公司代理手续费
D.国外运费 E. CIF
4.影响房地产价格的区域性因素是指( )。
A.区域的繁华程度 B.交通通达程度
C.公共公用配套设施 D.地区环境 E.城市规划限制
5.房地产评估收益法公式:房地产价格:纯收益/资本化率成立的前提条件是( )。
A.纯收益每年不变 B.资本化率固定
C.资本化率等于无风险利率 D.收益年限为无限期
E.收益期限为法定最高年限
6.下列项目中，属于专利权特点是（ ）。
A.独占性 B.地域性 C.时间性
D.可转让性 E.不完整性
7.长期投资主要包括（ ）
A.股票投资 B.债券投资 C.其它长期投资
D.无形资产 E.固定资产
8.对流动资产评估无需考虑功能性贬值，这是因为（ ）。
A.周转速度快 B.变现能力强 C.形态多样化
D.库存数量少 E.获利能力强
9.资产评估报告书正文包括的基本内容有( )。
A.评估基准日
B.评估原则
C.评估技术说明
D.评估基准日期后重大事项
E.有关经济行为文件
10.资产评估报告书的应用者一般包括( )。
A.资产评估委托方
B.资产评估管理机构
C.资产评估受托方
D.证券监督管理部门
E.工商行政管理部门
三、简答题(本类题共20分，其中第1题6分，第2题7分，第3题7分)
1.简要说明资产评估的假设有哪些。
2.简述建筑物评估必须考虑的因素。
3.企业整体资产评估价值应考虑的因素有哪些?
四、计算题（第1题12分，第3题8分，第2、4题每题10分，共40分）
1.被评估设备购建于1985年,账面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年对设备进行评估,假设从1985年至1995年每年的价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年。
要求:试根据所给条件估测被估设备的成新率。
2.有一宗土地,出让年期为40年,已使用35年，资本化率为6%,预计未来5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元、38万元 ,试用收益法评估此时该宗地价格。
3.被评估企业以无形资产向A企业进行长期投资，协议规定投资期为十年，A企业每年以运用该资产带来的销售收入的5%作为回报，10年后投资方放弃无形资产产权。评估时，此投资已满5年，评估人员根据前5年A企业的产品销售情况和未来5年的市场预测，认为今后5年A企业的产品销售收入保持在200万水平，折现率为12%。试评估该项长期投资的价值。4.评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：
（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上。
（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；
（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。
要求：（1）确定该企业整体资产评估值。
（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？
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2005年4月自考辅导：《资产评估》考前冲刺
